2026 다주택 양도세 중과 완벽 가이드 - 5월 9일 종료 앞둔 마지막 기회

요즘 부동산 카페나 커뮤니티에 접속하면 "다주택 양도세 중과 유예 종료" 이야기로 뜨겁습니다. 

저도 작년에 부모님 명의로 된 아파트 한 채를 정리할까 말까 고민하다가 세무사와 상담한 경험이 있는데, 그때 알게 된 중과세의 무게가 정말 엄청났습니다. 

2022년부터 미뤄져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다.

다주택 양도세 중과란?

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내의 다주택자가 주택을 팔 때, 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다. 

2주택자는 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p가 가산되며, 지방소득세를 포함한 최고 세율은 무려 82.5%에 달합니다.

제가 작년에 상담받을 때 세무사님께서 실제 사례를 들어주셨는데, 10억 원의 차익이 발생한 주택을 팔 경우 중과세가 적용되면 약 8억 원을 세금으로 내야 한다는 계산이 나왔습니다. 

거의 차익의 80%를 세금으로 내야 하는 상황이었죠.

중과 유예 제도의 역사

2022년 5월 10일부터 다주택자들의 매물 유도를 통한 시장 안정을 위해 이 중과세를 한시적으로 배제하는 '유예 조치'를 시행했습니다. 

이후 몇 차례 연장을 거쳐 현재 2026년 5월 9일까지 유예가 적용되고 있습니다.

1세대 2주택 이상을 보유한 자가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않도록 하고 있으며, 이 기간 내 양도시 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

2026년 5월 9일 이후 달라지는 점

1. 중과세율 부활

유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자의 양도에는 다시 중과세율이 적용됩니다. 

2026년 5월 9일 이후에는 규제 지역의 다주택자는 양도소득세 중과세를 피하기 어려울 전망이며, 중과되는 경우 매도자의 양도소득세 부담은 약 두세 배가량 늘어날 것으로 보입니다.

2. 장기보유특별공제 배제

중과 대상 주택에는 장기보유특별공제 적용이 배제될 가능성이 큽니다. 

장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 일부를 공제해주는 제도로, 최대 30%까지 공제받을 수 있었는데 이 혜택을 받지 못하게 됩니다.

정부의 최종 보완 방안

2026년 2월 2일, 정부가 "다주택자 양도소득세 중과 유예 연장은 없다"라고 다시 한 번 밝혔습니다. 하지만 부동산 거래 관행을 고려한 보완책이 마련되었습니다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 5월 9일 종료하되, 이전 계약분에 한해 유예기간을 두기로 했습니다. 

유예 조치가 끝나기 전에 매도 계약을 맺었다면 지역에 따라 잔금·등기를 3개월 또는 6개월 뒤에 하더라도 양도세를 중과하지 않습니다.

구체적인 유예 기간

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 기존 조정대상지역은 5월 9일까지 매도 계약을 체결하고 3개월 이내 잔금·등기를 마칠 경우 양도세 중과 유예 혜택을 그대로 받습니다.

지난해 '10·15 대책'을 통해 조정대상지역으로 새롭게 지정된 서울 21개 구, 과천·광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지 등은 6개월 내 잔금·등기 완료 조건으로 중과 유예가 가능합니다.

주의해야 할 핵심 포인트

1. 주택 수 판단 기준

양도소득세의 중과대상이 되는 1세대 2주택 및 1세대 3주택 이상 판단시 조합원입주권과 분양권도 주택수에 포함하여야 합니다.

특히 오피스텔의 경우 주의가 필요합니다. 

오피스텔은 양도소득세 세율 적용시 주택에 해당하는지 여부를 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 주거에 공하는 건물인지 여부에 따라 판단하므로, 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함됩니다.

2. 양도 시점 판단

양도소득세는 계약일만으로 판단되지 않습니다. 

일반적으로는 잔금 지급일, 소유권 이전일(등기일) 등 사실상 자산이 이전되는 시점을 기준으로 판단합니다. 

따라서 5월 9일까지 계약만 완료하고 잔금은 그 이후에 치러도 유예 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 조정대상지역 확인

제가 직접 경험한 바로는 국세청 홈택스나 부동산 114 사이트에서 현재 조정대상지역 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다. 

본인이 보유한 주택이 조정대상지역에 있는지 반드시 확인해야 합니다.

실전 절세 전략

전략 1: 중과 유예 기간 활용

조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 연장된 중과 유예 기간 동안 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 

이때 유예 기간 동안 양도하면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있으므로, 보유기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 유리합니다.

전략 2: 분할 양도

양도소득세는 누진세율 구조이므로, 여러 채의 주택을 동일 과세연도에 양도하면 큰 금액의 양도차익이 발생할 수 있으므로 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하면 세율을 낮출 수 있습니다.

전략 3: 증여 활용 검토

자녀에게 부담부 증여를 통해 일부 자산을 이전하면 양도소득세와 증여세 부담을 조정할 수 있습니다. 다만 이 경우 전문가와 상담이 필수입니다.

중과세율 적용 시 실제 사례

박 대표님이 서울 조정대상지역 내 아파트를 보유 중입니다(양도가 15억, 취득가 10억, 보유 5년). 

5월 9일 이전 양도시 중과 배제 적용으로 기본세율을 적용받아 산출된 세액은 약 1억 2,000만 원 수준입니다.

만약 5월 10일 이후에 양도한다면 중과세율이 적용되어 세금이 2~3배로 증가할 수 있습니다. 이는 정말 엄청난 차이입니다.

시장 전망과 대응 방안

양도세 중과 유예 종료 후 부동산 시장은 큰 변화를 맞을 것으로 예상됩니다.

전문가들은 두 가지 시나리오를 전망하고 있습니다.

시나리오 1: 유예 종료 전 매물 증가 양도세 중과 부담이 커지기 전에 매물을 정리하려는 다주택자가 늘어날 수 있습니다. 실제로 최근 서울 일부 지역에서는 급매물이 나오기 시작했다는 소식이 들립니다.

시나리오 2: 매물 잠김 현상 매물 잠김은 매물이 시장에 나오지 않아 거래가 끊기는 현상으로, 특히 장기 보유자라면 매물로 내놓기보다 보유 전략을 강화하면서 거래 자체가 줄어드는 현상이 나타날 수 있습니다.

서울 다주택자의 급격한 감소로 최근 5년간 서울의 다주택자는 약 1만 명 감소했으며, 지난 4년여의 유예 기간 동안 팔 사람은 이미 처분을 완료했을 가능성이 높습니다.

취득세 관련 주의사항

양도세뿐만 아니라 취득세도 주의해야 합니다. 

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여할 경우에는 증여받는 자에게 12%의 취득세율이 적용됩니다. 

다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계비속이 증여로 취득하는 경우에는 예외적으로 기본세율(3.5%)가 적용됩니다.

전문가 상담의 중요성

저는 작년에 세무사 상담을 받으면서 "세금 문제는 반드시 전문가와 상담해야 한다"는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 

인터넷에서 찾은 정보만으로는 본인의 상황에 맞는 최적의 전략을 세우기 어렵습니다.

특히 다음과 같은 경우에는 반드시 세무사나 회계사와 상담하시기 바랍니다:

• 주택 수 판단이 애매한 경우 (오피스텔, 분양권 보유 등)
• 증여나 상속을 고려하는 경우
• 일시적 2주택 여부를 확인해야 하는 경우
• 양도 시기를 전략적으로 조정하고 싶은 경우

마무리하며

2026년 5월 9일은 다주택자에게 정말 중요한 데드라인입니다. 정부는 이번이 마지막 기회임을 분명히 했으며, 더 이상의 연장은 없을 것으로 보입니다.

만약 조정대상지역에 다주택을 보유하고 계시다면, 지금 바로 다음을 확인하시기 바랍니다:

1. 본인의 주택 수 (분양권, 입주권 포함)
2. 각 주택의 조정대상지역 여부
3. 보유 기간 및 예상 양도차익
4. 5월 9일까지 처분할 주택 우선순위

세금은 부동산 투자에서 가장 큰 비용입니다. 

중과세율 적용 시 차익의 80%를 세금으로 낼 수도 있다는 점을 명심하고, 전략적으로 대응하시기 바랍니다.

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